부동산 경매가 처음이신가요?
부동산에 관심을 가지시는 분이라면 꼭 필요한 지식에 대해 알려드리겠습니다. 부동산 경매는 부동산을 살고 팔 때 사용되는 특별한 방식 중 하나인데요. 일반 매매나 청약을 통해 부동산을 사지 않고 경매를 통해 부동산을 사는 이유가 무엇일까요? 그리고 경매는 위험하지 않을까요? 경매를 통해 부동산을 싸게 살 수 있는 걸까요?
이번 시간에는 부동산 경매에 꼭 필요한 지식에 대해 알아보겠습니다.
부동산 경매란 무엇인가요?
부동산 경매는 부동산을 판매하거나 구매할 때 사용되는 절차로, 법원에서 최저 가격을 설정하고 입찰자들이 해당 부동산에 대한 입찰을 제출하는 방식인데요. 부동산 경매는 기본적으로는 채무자(돈을 빌린 사람)가 채권자(돈을 빌려준 사람)의 권리를 보호하기 위해 국가에서 만들어 놓은 제도입니다. 따라서 돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 못하는 경우 경매를 통해 부동산을 현금화하여 돈을 빌려준 사람에게 국가가 강제로 재산을 팔아 채권자에게 돈을 주는 것입니다.
부동산 경매의 종류
강제 경매
강제 경매는 채권자가 판결문이나 공정증서 등 집행권원을 가지고 경매를 신청하는 것입니다. 쉽게 말해 돈을 빌려준 사람이 돈을 빌려주었다는 증거(집행권원)를 법원에 제출하여 진행되는 강제집행 절차입니다. 흔히 집에 빨간딱지가 붙었다는 말이 여기서 말하는 강제 경매를 의미하기도 합니다.
임의 경매
채권자가 근저당권이나 전세권 등 담보권을 가지고 경매를 신청하는 것입니다. 쉽게 말해 돈을 빌려준 사람이 담보로 설정한 부동산을 가지고 진행되는 경매입니다. 의미상으로는 강제 경매와 다를 것 없다고 생각하면 됩니다.
강제 경매와 임의 경매는 절차상의 차이는 거의 없지만 차후 돈을 변제하고 경매를 취소하는 방법 등에서 차이가 있습니다. 그리고 경매 투자를 하는 투자자 입장에서는 사실상 차이가 없다고 생각해도 됩니다.
부동산 경매의 절차
- 경매 신청
- 경매개시결정
- 감정평가
- 매각기일 지정, 공고
- 입찰
- 잔금 납부, 소유권 이전
- 배당
위와 같은 절차로 진행되면 경매 절차의 상세한 정보를 얻고 싶다면 확인해 보세요!
부동산 경매의 장단점
장점
- 저렴한 가격 : 경매는 주변 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 가장 좋은 방법입니다.
- 빠른 거래 : 부동산 경매는 일반 매매에 비해 상대적으로 빠른 거래가 가능합니다.
- 권리관계 정리 : 부동산 경매를 통해 해당 부동산의 권리관계를 법원에서 깨끗하게 말소시켜줍니다.
단점
- 귄리관계 : 경매의 가장 큰 단점은 권리관계를 풀 수 있는 법적인 지식을 알고 있어야 한다는 점인데요. 그래서 경매는 처음의 진입 장벽이 있는 거래라고 할 수 있습니다.
- 가격 불확실성: 주변 시세를 잘못 파악하게 되면 더 높은 가격에 입찰할 수 있고 해당 물건의 관리 상태를 제대로 확인하기 어려워 적절한 가격을 찾기 힘들다는 단점이 있습니다.
- 리스크: 경매에서는 낙찰은 받은 낙찰자가 권리관계부터 부동산에 대한 하자나 수리비용을 전부 책임져야 합니다. 부동산을 파는 주체가 법원이기 때문에 법원에 하자나 수리비용을 청구하는 것은 불가능에 가깝습니다.
결론
부동산 경매는 저렴한 가격으로 부동산을 살 수 있고 보다 빠른 거래와 권리 관계를 정리할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 복잡한 권리 관계나 가격 불확실성, 리스크도 있기 때문에 적절한 주의를 가지고 경매에 참가하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크를 가짐에도 경매가 가지는 큰 장점인 저렴한 가격이 다른 리스크를 누를 만큼 매우 큰 것은 맞습니다. 따라서 경매 투자를 할 때에는 법적인 지식을 공부하고 안전하게 경매에 참가하는 것을 추천드립니다.
자주 묻는 질문 (FAQs)
- 부동산 경매에 참여하려면 어떤 준비가 필요한가요?부동산 경매에 참여하려면 미리 경매에 대한 기본적인 공부를 하여야 합니다. 그리고 경매를 하기 위한 보증금도 필요합니다. 보증금은 보통 감정가의 10%입니다. 예를 들어 감정가 4억이라면 4천만원의 보증금이 있어야 입찰에 참여가 가능합니다.
- 강제 경매와 임의 경매 중 어떤 것을 선택해야 하나요?
경매 투자자 입장에서는 강제 경매와 임의 경매의 차이가 없습니다. 선택은 개인 상황과 목표에 따라 다르므로 개인에게 맞는 경매에 참여하면 됩니다.
지금까지 경매에 꼭 필요한 지식을 알아봤는데요. 경매를 처음 시작하시는 분들에게 맞게 쉽게 적을려고 노력하였습니다. 이 글이 경매에 관심이 있는 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.